住宅ローンの申請が減少、金利が上昇する中、「97の主要都市のうち82都市で購入よりも賃貸の方がまだ安い」

先週、米国の住宅ローン市場が金利上昇の影響でアプリケーションの活動が減少し、5週間続いた成長トレンドが切れた。

2024年12月13日までの1週間の期間において住宅ローン銀行協会（MBA）によると、住宅ローンの総額は0.7％減少し、このことは高い金利環境を航行している買い手と住宅所有者が直面する困難が続いていることを意味している。

6.67％から6.75％に上昇した30年間の固定金利住宅ローンの平均金利（最大766,550ドルまで）は、わずかな下落が3週続いた後に上昇した。

「先週、住宅ローン金利が上昇した結果、金利のトレンドが５週間続いた後、住宅ローンの総申し込みが減少した」とMBAの副社長兼副最高経済学者であるジョエル・カン氏。

「購入市場では買い手が躍動し続け、少しずつ改善されつつある在庫状況や、経済や雇用市場に対する前向きな見通しが支えになった」と彼は語った。

住宅ローンのリファイナンス指標は先週の前週比3％減少したが、それでも2023年の同時期より41％上回っている。連邦政府退役軍人省（VA）による住宅ローンのリファイナンス申請は前週比17％減少し、前週までの利益が相殺された。

住宅の価格と家賃

住宅ローン金利は依然として7％近くにとどまっている一方で、米国の97の大都市すべてで家の価格が上昇している。

銀行の経済予測部門は13日にクライアントに対して97の米国の都市で家賃と買い取りのジレンマを分析しました。

その結果？サンフランシスコ、ロサンゼルス、サンノゼなどの地域では、住宅ローンの支払い額が家族の所得の60～70％を占めるという圧倒的な数字になり、投資銀行は家賃支払いをすることが明らかに予算範囲内であると結論づけた。

アナリストのJeseo Park氏によれば、「地域によっては、米国の97の主要都市のうち82都市で賃貸借いずれかの方が安い」とのこと。

所有には住宅ローンの支払いが家賃よりも安い都市としては、ニューオーリンズ、ピッツバーグ、エルパソが挙げられる。

「住宅市場は高い住宅ローン金利と低い在庫の間で依然として膠着している」とPark氏は述べた。

「連邦準備制度理事会（FRB）が金融政策の緩和を開始していることで少しは楽になった、ということは確かですが、短期間のうちに住宅ローン金利が著しく低下することはないでしょう。来年については、買い手はごくわずかな改善を期待すべきです」と彼は付け加えた。

住宅ローンのスプレッドが2％から2.5％程度にとどまっており、2025年の10年物国債利回りを4.25％と予測しているため、住宅ローン金利は来年も6％から6.5％の範囲で推移すると予想される。

「Covid期間中に低金利を確保した多くの住宅所有者がいることを考慮すると、6％以上の住宅ローン金利はまだまだ高すぎ、本格的なリファイナンスの活動を促進するには不十分だろう」とPark氏は述べた。

市場の反応

水曜日、iShares Residential and Multisector Real Estate ETF（NYSE：REZ）は0.1％上昇し、先13営業日のうち12回下落した後に回復した。

VanEck Mortgage REIT Income ETF（NYSE：MORT）は0.5％上昇し、火曜日の1.3％の下落から回復した。

市場では、直前のFRBの会合を前に慎重な姿勢がとられたため、同業種株の動きは最小限に抑えられた。

Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure Capital Inc（NYSE：HASI）とNew York Mortgage Trust, Inc.（NYSE：NYMT）はMORT ETFのトップ銘柄の中で最も上昇し、それぞれ1.8％と1.2％上昇した。一方、Ares Commercial Real Estate Corp。（NYSE：ACRE）は0.9％下落し、一部の銘柄は鈍い反応を示した。

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