強制執行のお知らせを受け取った瞬間、あなたの世界は崩れたように感じるかもしれない。何年もの間家を建て、思い出を作り上げてきたのに、その安息の場を失うことを直面しなければならないとは、多くの家主にとっては予想もしていない壊滅的な現実だ。
強制執行の影響は、家を失うだけにとどまらない。あなたの信用スコアは大幅に落ちる可能性があり、その結果、将来の住宅機会から雇用の見通しに至るまであらゆる面に影響を与えるだろう。ただし、一筋の光が見える。適切な戦略、努力、忍耐を持って、信用回復は可能だからだ。
再構築には時間がかかることを理解して、私たちは強制執行の手続きを見ていく。そして何よりも、読者にとっての復旧の道筋を示していく。現在強制執行に直面しているか、強制執行の悪影響に対処している場合、信用スコアを取り戻し、より堅牢な財務基盤を築く方法を見つけていただけるだろう。
強制執行はどのように行われるのか？
典型的な強制執行のプロセスは次のように進行する。
- 支払いの不履行：このプロセスは、家主が住宅ローンの支払いを滞納したときに始まる。通常は不払いの翌日から90日以内に始まることが多い。
- 債務不履行通知：住宅ローンを滞納した場合、債権者は強制執行の手続きを開始すると警告する正式な書面通知を発行する。 通常は3〜6か月の不払いの後に到着し、ローンの支払い計画を整理する最後の機会となる。
- 法的措置：次の手順は、あなたが住んでいる州の法律によって異なる。裁判による強制執行を規定している州では、債権者は訴訟を提起し、裁判所を通じて強制執行の手続きを行わなければならない。一方、司法権のない強制執行を定めている州では、債権者は信託証書に基づいて強制執行の手続きを進めることができるため、プロセスが迅速に進む。
- ローンの加速：この時点で、債権者は、滞納した支払いだけでなく、ローンの全残高の全額返済を要求するかもしれない。
- 訴訟の準備中通知：その後、強制執行に関する法的手続が進行中であることを希望するすべての買い手と債権者に対して公式な通知が発行される。
- 強制執行セール（オークション）：もし債務が未払いのままなら、住宅は売却され、債権者の損失を回収する。最高入札がなければ、債権者はその不動産を後で売りさばくことが多い。
- 立ち退き：新しいオーナーが強制執行セールの後、家主がその物件を明け渡さなかった場合、新しいオーナーは残っている住人を取り除くため、法的立ち退き手続きを開始することができる。
裁判的強制執行と非裁判的強制執行
このように典型的な強制執行のプロセスが進行すると、強制執行は2つの方法で行われることがある。それは裁判的強制執行と非裁判的強制執行だ。例を挙げて説明する。銀行から家の強制執行を試みられた場合、あなたが住んでいる地域によってそのプロセスは2つの方法のいずれかで進む。
1. 裁判的強制執行：裁判的強制執行を求める州では、債権者はあなたの物件を強制執行する前に裁判所から許可を得るため、債権者は訴訟を提起しなければならない。このプロセスには重要な法的保護が提供される。あなたは法的な手続きの通知を受け取り、裁判所で自分の場合を主張し、強制執行以外の代替手段について交渉する機会を得るだろう。このプロセスは通常、数か月から1年程度かかるため、ローンの変更やリファイナンスのようなオプションを検討するための貴重な時間を与えてくれる。
2. 非裁判的強制執行：非裁判的強制執行を許可する州では、債権者は裁判所の介入なしで強制執行を進めることができる。この効率的なプロセスは、通常数か月で完了する。債務のデフォルトの通知を受け取ることになるが、加速されたタイムラインのため、債権者との代替手段を迅速に検討する必要がある。
あなたの州でどちらのプロセスが適用されるかに関わらず、強制執行に直面した場合、即座の行動が重要だ。
強制執行の損失を緩和する方法
住宅ローンの返済に苦しんでいる場合、直ちに貸金者に連絡してください。多くの貸金者は、強制執行の手続きを進める代わりに解決策を見つけることを好んでいる。これには以下のような選択肢が含まれる。
- 住宅ローンの猶予：これは金融困難の間、支払いを減らすか中止することができる一時的な解決策だ。滞納した支払いは通常、ローンの最終期日に追加されるか、修正された支払い計画を通じて返済される。これは直ちに救済を提供してくれるが、再開される支払いをどのように管理するかを慎重に考える必要がある。
- ローンの変更：ローンの変更を通じて、貸金者はあなたのローン条件を変更して、支払いを管理しやすくすることができるかもしれない。これにはローン期間の延長、または金利の引き下げなどが含まれる。
- ショートセールオプション：もし家を保有することが不可能であれば、ショートセールは貸金者の承認を得て、負債よりも安い価格で不動産を売却することを可能にする。これによって、あなたの信用には影響が出るものの、強制執行よりは悪影響が少ないことが一般的であり、不足バランスを避けるのに役立つかもしれない。不動産税の状況も確認することが重要だ。未払いの税金が総債務に加わる可能性があり、それによって貸金者の承認に影響が出るかもしれない。
専門家のアドバイス：強制執行のタイムラインは、州によって大幅に異なるため、そのプロセスが完了するまでの期間は2か月から1年、またそれ以上にわたる可能性があります。早期に行動を起こすほど、強制執行を回避するか、または信用への影響を最小限に抑えるための選択肢が増えます。
強制執行があなたの信用にどのような影響を与えるのか
強制執行はあなたの将来の貸金者に対し、大きな財政上の債務不履行を表わすもので、強力なネガティブなサインを送る。信用調査機関に報告されると、何年もの間あなたの金融生活に影響を与える可能性がある。
1. 信用スコアへの直接的影響
最も直ちにかつ劇的な影響は、信用スコアの大幅な低下である。これにより、新しいローンやクレジットの承認が得られにくくなる。通常、強制執行は100ポイント以上の減少をもたらし、スタートポイントの高いスコアでは急激な減少が見られる。
例えば、780の優良なスコアが640〜680の範囲に落ち込むこともあれば、680のスコアが575〜595にまで落ち込むこともある。この影響は特に重大なもので、支払い履歴が信用スコアの35％を占めているからだ。
2. 長期的な信用への影響
強制執行は、最初の不履行の日から7年間、クレジットレポートに載り続ける。この期間中、あなたは新しいクレジットカードやローンの審査に苦労したり、承認されたクレジットの利子が大幅に上昇したり、賃貸物件の申請に問題が発生したり、金融部門の雇用機会に影響があるかもしれない。
3. 不足バランスの課題
強制執行後も、不足バランスという追加の信用ハードルに直面することがあります。これは、強制執行セールの価格が残りの住宅ローンの残高をカバーしていない場合に発生します。例えば、あなたが30万ドルの残高を抱えていたとして、その物件が25万ドルで売られた場合、その差額が5万ドルの不足バランスとなります。このバランスは、以下の2つの方法であなたの信用に影響を与える可能性があります。
- 未払いの場合、追加の負債として表示される
- 免除された場合、「借りた金額より少ない金額で解決した」と報告され、それが引き続きあなたの信用価値に影響を与える
総括すると、これらの影響は大きいものの、それほど長くは続かない。信用スコアへの影響が次第に薄れてくるためだ。特にあなたが良い信用習慣を維持しているのなら、このことは当てはまる。多くの元家主は、3〜7年以内に新しい住宅ローンを取得し、最初は高い利子がつく可能性があるものの、それにもかかわらず信用サイトを再建している。
強制執行後の信用スコアを改善する方法
良いお金の習慣を守り続けることで、信用スコアの再建の
