ゴールドマン・サックス社の（NASDAQ:RDFN）エグゼクティブアナリスト、CFAのマイケル・ング氏は、先週月曜日、米国不動産市場での成長する競争とエージェントの手数料圧力、価格上昇による住宅の手の届きにくさを理由に、Redfin Corp.（レッドフィン）の格付をNeutral（中立）からSell（売り）に引き下げました。
エキスパートによると、米国の住宅市場は依然として弱い状況が続いているものの、Redfinの評価は依然として高くなっているということです。
過去12か月間でRedfinの株価は22%上昇し、米S&P500指数の29%上回る結果となっています。同社の株式は、2025年の企業価値／EBITDA（EV/EBITDA）比率が88倍となっており、14倍のコンパス（NASDAQ:COMP）や25倍のジロー・グループ（NASDAQ:ZG）を上回っています。
記録史上最悪の住宅手の届きにくさ
NAR（全米不動産協会）の調査によると、「住宅手の届きにくさは史上最悪」ということです。
米ゴールドマン・サックス社の指標によると、米国の住宅における支払い回数別住宅ローンと住宅所有世帯の収入の比率、さらには住宅の中央価格と30年固定金利を組み合わせたものに基づき、住宅手の届きにくさは2004年以降で最悪の状況であることが分かっています。
2024年11月時点で、30年固定金利の平均は6.79％となっており、これは1年前の7.5％からわずかに下がる結果となりました。この低下にも関わらず、住宅の価格が高止まりし、収入の増加が鈍いことから、住宅手の届きにくさが続いているわけです。
2024年9月、既存住宅の販売件数は、季節調整後の年率3,840万件に減少し、NARのデータによると、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）パンデミック以降、2010年以来の最低ペースとなりました。
米Fannie Maeは、2025年には米国の既存住宅販売が11%回復し、年率4,500万件に達すると予測しています。しかし、ング氏はこの見通しにリスクがあると考えており、これは高水準の住宅ローン金利、手の届きにくい住宅価格、限られた収入の増加が要因だとしています。
「住宅手の届きにくさが住宅市場の回復に影響を及ぼすと考え、Fannie Maeの見通しによると、2025年の米国の既存住宅販売が4,500万件に達する可能性がない」とング氏は述べています。
エージェントの手数料と賃貸市場の競争が圧力を加える
不動産業界全体で低下するエージェント手数料率は、Redfinのビジネスモデルにとって別の課題を提起しています。
2023年のSitzer/Burnett対NAR裁判判決以降、2024年10月時点で買い手エージェントの手数料率は2.34％となり、Redfinの収益成長にさらなる打撃をもたらしました。
「エージェント手数料がRedfinにさらに低下をもたらす可能性があるか、あるいは低手数料モデルの異質性が低下することで、変換の逆風になるかもしれない」とング氏は述べています。
賃貸セグメントでは、米国の賃貸完了率の上昇により、2023年のRedfinの収益は前の年の19％増となりました。
2024年第3四半期の米国の賃貸完了率は6.9％に達したため、同期間におけるRedfinの収益は201百万ドル（+14％）に上昇しています。 しかし、ジローはRedfinに対する競争のインテンシティを高めています。ジローの賃貸収益は、前年同期比で4億300百万ドル、つまりRedfinの賃貸収益の2倍近く、30%増の結果となりました。また、ジローは自社のプラットフォームの拡大に大きな投資を続けています。
「ジローのより大きなスケールと成長の透明性」は、Redfinの利益を圧迫するでしょう。
2024年第3四半期における不動産サービスからの総売上高に対する同社の総利益率は、コンセンサスの予想を下回る27.8％となり、前年同期比で260ベースポイント減少しました。
「ジローのより大きなスケールと成長の透明性」は、Redfinの利益を圧迫するでしょう。
ング氏は、Redfinの「Redfin Next」プログラム（自社の販売のためのエージェント手数料の最大75％分割を提供する）を利益圧迫の主な要因の一つとして指摘しています。
市場の反応:月曜日、Redfinの株式は3.82％低下し、8.05ドルに下落し、3か月ぶりの安値を記録しました。ゴールドマン・サックスのング氏は、Redfinの株価について12か月後の予想株価は6.50ドルになり、23％ダウンすると予想しています。
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